ORIENTAÇÃO PARA AQUISIÇÃO DA CASA PRÓPRIA

CUIDADOS A SE TOMAR NA AQUISIÇÃO DE UM BEM IMÓVEL.

NILO RENÊ DE SOUZA.  Advogado especialista em Direito do Trabalho e Previdenciário.

Este pequeno texto, temos a intenção de esclarecer e possibilitar a pessoas que buscam a aquisição de sua casa própria,  conhecer a documentação necessária para que possam constatar se o imóvel a ser adquirido está cercado de legalidade.

Muitos dos imóveis brasileiros estão cercados  de ilegalidade. É importante que  se saiba distinguir entre posse e propriedade imobiliária.

A questão imobiliária no Brasil tem sua problemática nascida com o povoamento das terras brasileira no Brasil Colônia, se agravando na abolição da escravatura.

            Com a industrialização das cidades, a necessidade de mão de obra nas indústrias, fez com que o problema de moradia  se agravasse. Na atualidade, passamos pela má distribuição das terras urbanas e o processo de favelização das grandes cidades brasileiras.

            De forma simples, a diferença em posse e propriedade se verifica  quanto a legalidade. Uma propriedade, entendemos como o imóvel que está registrado no Registro de Imóveis. Um exemplo que podemos dar, seria uma pessoa que compra um terreno e o registra e matricula  no Registro de Imóvel competente, constrói uma bela casa neste terreno, porém não registra a construção desta casa. Quando se levantar a Certidão de ônus Reais, para  se verificar a legalidade deste casa, se verificará que o terreno está registrado, mas a casa não. Uma casa como esta é possível regularizar sua situação registraria, junto a Prefeitura com a solicitação do “HABITE-SE” e posteriormente junto ao Registro de Imóvel com a AVERBAÇÃO da construção, pois o terreno já é matriculado e registrado.

            Quanto a posse imobiliária, cito uma casa construída em um terreno em uma invasão, que jamais fora matriculado e registrado, quando se buscar no Registro de Imóvel qualquer informação deste imóvel, as informações se tiverem a respeito do endereço serão diferentes do que existe, isto é, não haverá registro do que está construído ou a quem pertence.

             A situação do imóvel regular (registrado) para quem vende e quem compra sempre  será mais segura. As vantagens também são grandes, pois na ocasião de venda de casa registrado, é possível seu financiamento junto as instituições financeiras, fato que não ocorrerá quando o imóvel não estiver registrado, no caso da posse.

            A posse também poderá ser negociada, porém sempre entre vendedor e comprador e, normalmente à vista.

1.      MATRÍCULA

Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve ser matriculado no Livro 2 – Registro Geral. Cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência da lei 6015/73. Caso o imóvel não  esteja matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, com o objetivo de manter o princípio da continuidade.

São requisitos da matrícula:

-          o número de ordem, que deverá seguir ao infinito;

-          a data;

-          a identificação do imóvel, feita mediante indicação de suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral;

-          o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário.

2.      REGISTRO

O registro de imóveis tem por finalidade a obtenção da aquisição da propriedade inter vivos, pois o contrato, a título oneroso ou gratuito, apenas produz efeitos pessoais ou obrigacionais. Assim sendo somente a intervenção estatal realizada pelo oficial do Cartório Imobiliário, conferirá direitos reais, a partir da data em que se fizer o assentamento do imóvel,  transferindo a propriedade  do alienante para o adquirente. Tríplice será a finalidade legal do registro imobiliário, pois servirá como garantia de autenticidade, segurança e eficácia dos assentos de atos jurídicos inter vivos ou mortis causa, constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis, preservando-lhes a confiabilidade.

3.      CERTIDÕES NECESSÁRIAS PARA O REGISTRO DO IMÓVEL

   Como medidas de prevenção e acautelatórias algumas certidões deverão ser  requeridas afim de verificar a exata condição jurídica do imóvel, objeto da transação, bem como sua disponibilidade a alienação, podendo o cartório negar-se à lavrar  a escritura pública no caso de  constatação de apontes (distribuição de ações, prenotação de penhora, etc) que coloquem em risco a disponibilidade do imóvel.

            A indisponibilidade  do imóvel ou até mesmo o risco de  indisponibilidade deve ser objeto de criteriosa análise, para  que o novo adquirente do imóvel ou de  seus direitos, não fiquem ao sabor de uma possível perda dos direitos.

 

3.1.CERTIDÕES OBRIGATÓRIAS PARA A LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA

 

      3.1.2. CERTIDÃO DE INTERDIÇÕES E TUTELAS

Objetivam a  informação que a parte  alienante não está sob interdição ou tutela judicial, ou seja, são capazes juridicamente, em pleno uso e gozo de seus direitos.

 

       3.1.3. CERTIDÃO DOS DISTRIBUIDORES CÍVEIS

Objetivam  a constatação de informações negativas, como por exemplo execuções cíveis onde o bem imóvel poderá estar sob penhora não informada ao RGI.

 

       3.1.4. CERTIDÃO DE PROTESTO DE TÍTULOS

Objetiva a constatação de  títulos distribuídos à protesto (execução de títulos e pedidos de falência).

       3.1.5.CERTIDÃO DE  ÔNUS REAIS

 Objetiva relatar todo o histórico do imóvel, seus proprietários anteriores nos últimos vinte anos, dimensões do imóvel, localidade, área de terreno livre e área construída.

 

4. CERTIDÕES NECESSÁRIAS PARA A MONTAGEM DO PROCESSO DE REGISTRO DO IMÓVEL

● Dos  Ofício de Registro de Interdições  e Tutela;

● Dos Ofícios de Registro de Distribuição;

● Do Ofício de Protesto de Títulos

● Certidão de Quitação Fiscal e Situação Enfitêutica;

● Certidão da Justiça Federal;

● Certidão do Distribuidor ( do proprietário e do imóvel)

● Certidão de Ônus Reais;

● Certidão do Corpo de Bombeiros; e

● Certidão de Quitação Condominial.

Concluímos existe uma diferença entre um imóvel posse e um imóvel propriedade. Uma propriedade é  todo aquele registrado em seu respectivo Registro de Imóveis. Já uma posse não há que se falar em registro. Uma posse normalmente é negociada  à vista diretamente entre comprador e vendedor, já uma propriedade poderá ser financiada pelo sistema financeiro.